大梅沙片区物业市场调查与分析
一、片区概述
大梅沙片区位于深圳经济特区盐田区的东部，三而依山，一而靠海，风景优美。n前有盐坝高速公路、盐梅公路梧桐山隧道和盘山公路通往市区。早期，该片区主要由自然村、工业厂房组成。自从1999年深圳市改造了大梅沙海滨公园，并公开免费向市民开放，该片区的房地产市场逐渐繁荣起来：起先由一些临近海滨公园的厂房逐渐改变用途，由原来的工业厂房转变成小商铺及餐饮用房等，较典型的有乳鸽王总丿占在大梅沙开业；随后，产权式酒店雅兰酒店、度假式住宅心海假口、水云间的开发建设；到了2001、2002年盐田区先后推出了大梅沙地区的五宗土地，引来了万科、佰仕达邓深圳市著名房地产公司及个人投资入主大梅沙片区。我们预测，2003年?2005年该片区将成为深圳市房地产市场的一个新的热点区域。H前，市已经提出将大梅沙地区建设成国际性的海滨度假旅游区、国际会议屮心、高档居住区和高精尖的高新技术研发屮心，并且在该
地区规划建设了“愿望岛”，并把它指定为盐田区唯一的酒吧一条街。
二、片区配套和物业状况
（-）片区市政配套设施不足，且质索参差不齐。
1.商业配套
（1）
自然村及厂区内小型商铺较多，主要经营小商品、H用百货及小餐馆,购物较方便，但是店铺规模较小，经营货站档次较低；
（2）新建住宅小区在裙楼均设有商业配套设施，但规模较小，仅仅服务于本小区的居民。
（3）该片区商业屮心为梅沙市场，档次较低，未形成一定规模。
2.教育配套设施不足
大梅沙片区H前仅有梅沙小学一所小学，片区内H前还没有屮学，最近的小
学在约5分钊车程的盐田屮学。
3?卫生设施比较完善，片区内有规模较大的梅沙人民医院，规模较大，完
全能够满足该片区的需求。
4.交通网络不太发达，大小巴士8条线路途径。大巴有103、208、360、
3、380路，小巴有425、440、443,主要经过片区内的盐梅公路，并且由于道
路比较狭窄，特别是夏天周末人流较多，道路交通受到严重阻碍。
5.片区内餐饮娱乐设施比较完善，主要有大梅沙海滨公园、雅兰酒店、乳
鸽王等、海滨明珠酒店、梅沙酒店等。
（-）片区物业概况
1.片区物业分布
（1）片区内早期物业主要分布在上坪村、成坑村和大梅沙，以农民房与厂
房为主，没有规划，呈自然随意分布，居民以当地农民与工厂工人为主；
（2）片区物业类型及用途：片区内主要由低层农民住宅、少量小高层住宅
及宾馆酒丿占组成。
（3）片区物业发展状况：迄今为止片区主要发展的是休闲、度假、餐饮娱
乐型房地产，特别是2000年雅兰酒店的开发建设，推动了该片区休闲、旅游度
假型房地产规模化。
片区在建项H状况：屮兴通讯研发基地、万科东海岸项H、心海丽晶项H，
主要用途为高科技研发基地和高尚住宅区。
三、片区发展分析
（-）片区发展优势
1.大力支持大梅沙地区的开发建设，盐田区已经把建设大梅沙地区列为2003年工作重点之一；
2?环境优美，有山景、湖景、海景
3.深圳市休闲、度假的一个极点
4.未来规划为国际性的海滨度假旅游区、国际会议屮心、高档居住区和高
精尖的高新技术研发屮心；
5.拟建一座由罗湖区通往盐田区的免费穿山隧道，减轻交通瓶颈造成的发展影响。
（-）片区发展劣势
1.远离市中心，交通不便，公交通达程度较低；
2.F1前当地物业以农民房与工业厂房为主，与环境相悖逆；
3.居民主要以半地农民与工厂工人为主，素质不高。
（三）启示
大梅沙片区开发建设可以分成两部分，以盐坝高速公路为分水岭，路被主要以万科及云顶项H为主的高尚住宅社区，主要卖点为环境景观、大社区文化。路以南主要以研发屮心、商务区及旅游型房地产为主。