江阴南门项目（802亩）
可行性研究
弘谷地产投资江阴有限公司 2013年12月7日
第一章 项目所在区域简述
第一节 江阴市简介
(1)、概况：江阴古称暨阳，地处苏锡常几何中心，是长江下游新兴滨江工业港口城市和交通枢纽城市，历史上著名的军事重镇和重要商港。江阴市总面积988平方公里，其中陆地812平方公里，常住人口162.43万，城镇人口108万，农村人口54万，外来人口98.7万，现辖11个镇、6个事处、1个国家级高新技术开发区（高新区）、2个省级经济技术开发区（临港新城和靖江园区），共有243个行政村、86个社区居委会（村、居委数量均含30个村居合一）。（民政局、统计局）
⑵、综合实力：2012年，实现地区生产总值2535.38亿元，增长10.6%，人均GDP按户籍人口达到20.90万元（3.3万美元）、按常住人口达15.61万元（2.5万美元），三产结构比重为1.8：57：41.2。公共财政预算收入167.2亿元，增长9%。全社会固定资产投资834亿元。先后荣获县域经济基本竞争力连续九年位居全国第一、全国首届国土资源节约集约模范市、全国双拥模范市，“公益慈善”指数居全国同类城市第一，蝉联中国城市公益慈善七星级奖（全国最高奖），顺利通过国家环保模范城市复核、全国农田水利基本建设先进单位、首批省法治建设示范市。2013年目标：地区生产总值增长10％，达到2800亿元；公共财政预算收入增长10％。
⑶、金融及江阴板块：现有银行类金融机构19 家，2012年末，金融机构本外币存款余额达2474亿元。
⑷、资本运营：目前， “江阴板块”共有34家上市公司、35只股票。境外上市11家，共12只股票，其中新加坡上市7家，上市1 家，德国上市1家，韩国上市1家，1只股票。境内上市23家，其中创业板2家，中小板11家，主板10家，共募集项目建设资金294亿元。
2013年目标：企业上市确保3家、力争5家；争取1-2家企业实现海外上市；培育100家中小板后备企业，其中20家创新型后备企业，培育20家“新三板”后备企业；积极引进著名风投、创投基金落户江阴，全年新增基金资金规模超10亿，全年各类股权融资超20亿元。
第二节 江阴市城镇化建设发展的新动力
今年三月，总理李克强专门调研了江阴的城镇化发展新思路、对于由大型民营企业的资源作为提供大量就业岗位、发展资金及社会保险的内动力发展思路给予了肯定，并赞赏这种创新江南模式走出了新路。
十八届三中全会的胜利闭幕为中国城镇化发展提供了这种顶层的设计及上的保证：农村新的“土改”解决了大量农民进城发展的资金问题；取消农村户口并和城镇户口统一成为居民户口解决了户籍问题；社会保障、福利的新措施解决了农民入城的后顾之忧；农村用地和城镇用地统筹规划解决了城镇化膨胀带来的土地的问题。
用大型民营企业牵头提供大量就业岗位、并提供发展资金的江阴模式对本地区的全方位城镇化发展形成了新的内置动力。
第三节 项目简介
·公交直达、区内有19、31、520、519、502、501、305、303、302
路等公交车
·位于主干道花山路东、西两侧 ·距长途汽车站1.2公里 ·距规划中的沿江高铁站800米
立新（802亩）地块是江阴景裕房地产有限公司目前在江阴地区单块最大的土地，也是江阴规划最大住宅小区。项目位于江阴市区城南板块的虹桥路东、花北路南、北潮河西、规划澄杨线北侧。整个地块南侧有花山良好的山景资源，东侧有北潮河的水景资源和北潮河公园。项目用地生态环境良好，自然条件优越，整体规划布局以环境为骨架，重点在于创造园景、生态绿地和天然水系相互渗透的空间环境体系。
该小区基地占地面积802亩，总建筑面积为110.18万平米，建筑密度≤30%，绿化率为≥35%，容积率为1.6，是包括别墅、花园洋房、高层、小高层、青年公寓等多种住宅形态在内，中外建筑风格的现代花园社区。
该地块位于江阴市城市中最适宜居住的地段，交通十分便利，虹桥路、花山路一线，路况良好，目前是城市主干道也是项目的主要交通动线。由芙蓉大道贯穿梅园路、花山路、大桥路三条城市主要干道，组成“二横三纵”的交通网络，道路骨架基本建成。花北路一期已经结束，虹桥路向南打通也已启动。小区离高速出入口仅5分钟车程，区域进出的交通便捷通畅。
项目以西约1分钟车程，是投资6580万元，占地面积50亩，总建筑面积14857平方米的公交总站，是为满足全市域公交营运生产指挥调度、配套客运中心旅客集散、城南片区公交线网营运管理、车辆保养修理的一个综合公交枢纽。2011年5月，公交总站和江阴客运中心已经正式投入使用。在项目以北约3分钟车程，是江阴计划用5年左右时间，投资122亿重点改造的总面积约3.86平方公里的南门地区。该区域恢复了江阴南门地区的悠久历史文化风貌，是未来的现代化商贸服务区和高品位居民居住区。项目以南约15分钟车程是总面积约400平方公里的徐霞客生态休闲旅游区。整个休闲旅游区，包括徐霞客、青阳、月城、祝瑭、长泾、顾山6个镇，以徐霞客镇为综合旅游服务中心，配以月城镇云外水庄、青阳镇大道闲驿、祝瑭镇五福群岛、长泾镇艺术老街、顾山镇爱之花园五大区域，是未来长三角地区山水文化休闲名镇和中国旅游朝圣之地。
第四节 项目的定位
1.正确的市场定位
江阴的房地产市场一片迷茫，基本属“雾里看花”，要正确掌握市场的脉搏就能正确的解决去化率的关键问题。根据我们对市场的调查，结合我们“敔山嶺秀”楼盘的销售经验总结：江阴楼市的主力销售力量是中产阶级阶层（白领、银行中级职员、中小企业老板等）这类阶层十年前购置的住宅90%在老市区，无电梯、无小区环境、无停车位的多层住宅中（十年前的江阴，基本上无高层住宅，也不喜欢接受高层住宅的概念）十年后的今天，完成了他们的创业期，追求电梯洋房、有停车库、有优良的硕大的小区绿化环境，这种“改善型”的住房（且每户建筑面积不超过180㎡，每套总价不超过180万元人民币）欲望变得十分强烈。这种类型的住宅在“敔山嶺秀”楼盘中，每天可销售50多套，且后期需求还有几百人登记。
由此可见，正确的市场定位，能切实解决去化率的问题，也是资金快速回笼的法宝。
2.小区公共配套的关键要素
大型商业综合体、学校（中学、小学、幼儿园）、公共交通枢纽、道路等公共配套越来越彰显出完整社区的要素。
A.本项目地块的东侧50米内，和阳光集团已确立了建立一个完整学区。①江阴市要塞实验小学（市重点，已建成开学）②江阴市南菁中学初中部（省重点）③北京大学青鸟幼儿园江阴分校
B.本项目小区内商业综合体规模约6万㎡，入住的商家阳光已确定完毕。
C.①江阴市公交总站4年前投入运营。（相距1分钟车程） ②江阴市铁路客运中心2年前投入运营。（相距半分钟车程） D.正在制定的江阴市花山景区规划涵盖了本项目地块。 3.小区内部景观的创新
小区内部景观的创新也是营销成功的重要法宝，创造一个全新的概念景观，让居民区别于江阴任何地产项目，而独享其乐，是战胜其它任何楼盘的杀手锏。
“绿道”的创造和“共享空间”（用独特的园林空间组合）的创造是本项目致胜的另一法宝。
4.项目开发步骤的正确选择
项目开发步骤的正确选择是信心的保证，也是财务成本减负的保障。
把主力户型的开发放在A地块和B地块（约530亩）首先执行能快速回笼资金、并根本上解决资金成本的负荷，把高利润且去化率慢的别墅，多层洋房商业综合体放在C、D地块二期开发，既能减少投资，且能有效地配合整个项目的税费清算，极大地把风险因素降到最低水平。
5.品牌要素的再回报
“敔山嶺秀”是杉杉地产和弘谷公司在江阴的一个成功作品，江阴市民个个家喻户晓，被江阴人称为“江阴第一盘”。无论从销售
速度、楼盘品质还是小区环境都是江阴第一，没能买到这个楼盘的市民从遗憾中如果能在江阴找到“敔山嶺秀”的姊妹楼盘必定喜出望外，无形资产的“再回报”得到了充分的发挥。
如果说“敔山嶺秀”是启航的号角，本项目必是凯旋的最强音。
第五节 项目配套
·学校：江阴市中初中部、要塞实验小学、北大青鸟幼儿园 ·医疗配套：江阴市中医院、口腔医院、体验中心、妇幼医院 ·生活配套：中视文化影视中心、大型英国手工名品街大型超市、
商业综合体
·约8家金融配套：农行、工行、中华、交行、建行、浦发行、宁
波商业银行、浙商行
·大型电厂供暖供水城市主管网接驳点
第六节 项目周边市场分析
1.住宅市场分析
南门（802亩）项目处于正在兴建中的南门文化板块，周边配套醇熟，紧邻城南交通干道芙蓉大道，距离市中心步行街约3.5公里。项目周边在售的商品房有如下：融科朝宗府，金宸国际花园，香雪海梅园，阳光假日花园，誉品尚海荟，南门首府等。
项目周边商品房的房价以及销售情况如下：
项目名称 开盘时间 项目均价 销售情况 一期基本售罄，朝宗府 2010-11-20 12000元/平方米 二三期销售中 一期已售罄，二金宸国际 2010-11-23 9500元/平方米 三期基本售罄 梅园 2011-07-10 10200元/平方米 基本售罄 一期基本售罄，阳光假日 2010-11-28 9500元/平方米 二三期销售中，商铺已售罄 尚海荟 南门首府 2013-09-22 2013-10-15 13000元/平方米 15000元/平方米 销售中 火爆销售中
2.地块供应价分析
宗地编号 成交挂牌起出让面积出让面土地用总价容积率 始总价(亩) 积(㎡) 途 (万(万元) 元) 均价竞得涨幅 (万元/单位 亩) 江苏华都置业有限公司 江阴市澄星实业集团有限公司 江阴市顺嘉置业有限公司 江阴市新国联投资发展有限公司 江阴市新国联投资发展有限公司 江阴市弘建置业有限公司 江阴市顺嘉置业有限公司 上海新梅置业股份有限公司 地块坐落 江阴市澄江街道行政2012-C区域范围内东至虹桥-44 路.南至前进路,西至运粮河.北至毗陵路 39.59 26394 商住用2.5~3.0 16232 16252 0.12% 地 410.5 江阴市澄江街道行政2012-C区域范围内花山路-56 东.塘前路南侧 109.55 73031 商住用地 3.5~4 44915 44915 409.99 江阴市澄江街道海蓝2010-C名花苑东.东横河南.-62 澄张路西.延陵路北侧 70.99 47328 居住用地 1.8 29850 44450 48.91% 626.14 江阴市忠义街西侧.2010-C忠义街147号原电动-47 葫芦厂 1.59 1057 商业 1.3 705 1425 102% 6.23 2010-C江阴市忠义街东.东-48 转河西侧 1.1 734 商业 1.1 510 1005 62.85% 913. 江阴市规划青果路2010-C东.环城南路南.花山-76 路西.仲伟路北侧 81.06 54039 商业住宅 2.2 39560 79430 100.78% 979. 江阴市梅园路东、新2010-C河南、中山路西、通-88 运河北侧 28.11 18741 商业住宅 3 19580 19600 0.10% 697.26 江阴市青果路东、通2010-C运路南、花山路西、- 毗陵路北侧 82.82 公共服务设施55212 (商业)、住宅 2 39800 61500 54.52% 742.57
3.商业物业定价分析
名称 价格区间 回报率 备注 5% 4% 6% (带租约销售，扣前三年（18%）租金) 月租 120元/㎡ 南门首府 40000~50000元/㎡ 阳光假日 20000~22000元/㎡ 鹦鹉之城 20000~25000 元/㎡
4.项目SWOT分析
项目优势（S）
▲江阴首个航母级大盘，其110万㎡的体量，能拥有改变项目周
边区域格局的能力，形成江阴第二中心的新局面。
▲以298米高的花山主景、配以本项目创造的丰富的生态资源环
境形成了高低配的城市生态“华山景区”新格局，并带来强劲的附加值。
▲一个地面上无停车的全步行式的绿色住宅区概念、一个能环绕
小区中心景观一周2000米的生态绿道概念，造就了“大健康”为主旨的大型生态居住区。
项目劣势（W）
▲ 项目地块离老市区步行街2.5公里，步行距离偏大 ▲ 项目周边已成形的商业、休闲、文化配套有限、商业层级较
低
▲ 区域处于发展期
项目机会点（O）
▲ 由于江阴市老城区过偏于长江边的北端，城市朝北发展无腹
地，而城市西侧是老工业区和物流码头，是城市的污染源下风向、居民认可度差、东侧国家级开发区的土地余量不足、无空间发展，只有城南方向居民认可度极高、腹地大、且离沪宁线快速交通枢纽近、是城市必然的发展首选。
▲ 项目所在区域远期规划科学、道路网方正、各种配套也早已
规划妥当，人口流量增长速度快、人口素质较高，为项目的商业开发和运营提供了基础条件。
项目威胁（T）
▲ 短期内周边生活配套不成熟，交通条件还待增强。
▲ 项目上百万平方米的建筑面积，会给企业带来较大的资金，
管理压力。
第七节 项目开发计划
1.主要建设内容：本项目规划用地主要用于建设大型中高端居住屋村、并配以部分商业和地下商业物业。
2.建设规模：项目规划用地面积为802亩，规划总建筑面积为110万平方米，其中住宅为71.75万平方米，商业为13.78万平方米，车库面积为17.7万平方米。
表1.项目用地经济技术指标
总地块主要经济技术指标 项 目 1 2 总用地面积 总建筑 地上总建筑面积 住宅建筑面积 低层住宅 其 多层住宅 中 高层住宅 商业建筑面积 其 中 其 中 其 商业裙房 中 商业综合体 物管用房 消控+监控 社区管理 公厕面积 配电房 垃圾房面积 门卫面积 水泵房面积 室内活动用房面积 地下总建筑面积 其 中 3 4 5 6 7 8 其 中 其 中 其 中 地下室面积 地下车库 地下商业 容积率 绿地率 建筑密度 居住总户数 高层户数 多层户数 低层户数 机动车停车位 住宅机动车停车位 商业机动车停车位 非机动车停车位 住宅非机动停车位 商业非机动停车位 单位 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） % % 户 户 户 户 个 个 个 个 个 个 数值 534711.63 1113261.58 855391.73 717568.31 84443.43 25144.32 597287.21 137823.42 23414.92 114314.5 3496.25 499.5 1003.62 252.11 3041.24 252.96 170.1 245 1826.57 257869.85 71346.85 176933 9590 1.60 37.49 29 5014 4677 120 217 5182 4079 1103 18242 10028 4136 地面488个，地下3590个 地面224个，地下879个 备注 表2、项目规划总平面图
3.项目实施进度计划
A．项目证照取得情况表 证照 《地规证》 《国土证》 《工规证》 《施工证》 《预售证》 B．项目开发计划节点表 序号 节点名称 计划完成时间 A、B、C、D地块 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 取得土地 策划定位 方案会审 用地规划许可证 土地证 扩初会审 工程规划许可证 施工图 图审 总包招投标 （已完成） 2013年12月 2013年12月 （已完成） （已完成） 2014年3月 2014年5月 2014年6月 2014年6月 2014年6月 南门项目 地字第320281201100175号 编号030990220123 、030990220125、030990220126、030990220124 计划2014年5月 计划2014年6月 计划2014年8月 11、 12、 13、 14、 15、 16、 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 施工许可证 开工 ±0.00 主体达预售条件 预售证 开盘 裙楼封顶（A块地） 裙楼装修（A地块） 裙楼竣工验收 2014年6月 2014年7月 2014年10月 2014年10月 2014年10月 2014年10月 2014年9月 2014年10月 2014年10月 裙楼开业（商业及会所） 2014年11月 塔楼封顶 塔楼装修 室外工程 竣工备案 预验收（A地块局部） 交房（A地块局部） 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2016年4月 4、项目销售计划
项目A地块可销售住宅总面积437012㎡，预计可实现总收入
461961万元，见现金流量表。