广西房地产估价师《经营与管理》：投资的特性考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。 A．abcd B．acdb C．cadb D．cbad 2、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。 A．40 000 B．53 600 C．66 800 D．80 000
3、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。 A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5
E：工业用地的监测点评估价格
4、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400
E：工业用地的监测点评估价格
5、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。 A．土地面积 B．地质条件 C．土地位置 D．土地形状 6、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本
B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本
E：工业用地的监测点评估价格
7、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。
A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格
8、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。 A：44 B：5192 C：5308 D：5500
E：工业用地的监测点评估价格
9、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。 A：6．2％ B：7．2％ C：8．2％ D：9．2％
E：工业用地的监测点评估价格 10、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为。 A：12％ B：19．27％ C：17．18％ D：27．10％ E：借款合同
11、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。 A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险 C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押 D．贷款质押不转移财产的占有权
12、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】
A：3000元㎡ B：3277元／㎡ C：3295元/㎡ D：3599元/㎡
E：工业用地的监测点评估价格
13、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理__登记。 A．房屋注销 B．房屋变更 C．房屋初始 D．房屋转移
14、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：④确定用于不确定分析的经济评价指标 A．③①②④ B．④①②③ C．④②①③ D．④②③① 15、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25% 16、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。 A．确定建设施工的各种图纸准备就绪 B．完成全体工作人员的筛选工作 C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的．(2005年试题) A：损益表
B：资金来源与运用表 C：资本金现金流量表 D：全部投入现金流量表 E：借款合同
18、货币供给层次中，为狭义货币。 A：=现金流通量
B：=单位和个人的活期存款
C：=+单位和个人的定期存款+其他存款 D：=+++存款 E：执行层的组织协调
19、综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是__。
A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益
D．土地与建筑物共同产生的净收益 20、新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。 A．内地
B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 21、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。 A．2965.39 B．3035.02 C．3103.59 D．3067.78
22、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。 A．收益期限 B．收益时点 C．估价终点 D．估价范围
23、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。 A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B．贷款期限越长，期限系数值越大 C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 24、下列不属于房地产估价基本程序的是。 A：获取估价业务 B：实地查看估价对象 C：确定估价结果 D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
25、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。 A：房屋完工
B：房屋竣工验收合格 C：房屋交付使用 D：办理房屋登记 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。 A．投资合同
B．基金发行办法 C．信托契约 D．基金章程
2、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。 A：产品的成本状况
B：商品的替代品数目和可替代程度
C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 D：商品本身用途的多样性 E：商品本身用途的单一性
3、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。 A：房地产估价机构具有一、二级资质
B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所
E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 4、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 5、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的__。 A．居住区 B．居住小区 C．居住组团 D．居住社区
6、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级申请行政复议。 A．15 B．30 C．45 D．60
7、在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由决定
C：有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定
E：有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查 8、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。 A：二者既有相同之处，又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000
11、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。 A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低
C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目年度净现值的离散程度
12、按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税__元。 A．4200 B．5880 C．80 D．800
13、下列不属于担保物权特征的是。 A：担保物权以确保债务的履行为目的
B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权
C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以而实现这一目的 D：担保物权具有从属性和不可分性 E：执行层的组织协调
14、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。
A：随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化 B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标 C：调查对象就是被调查和访问的具体单位
D：调查单位与报告单位司以一致也可以不一致
E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 15、投资性物业中运营支出占__的比例是运营费用比率。 A．税后利润 B．经营利润 C．净经营利润 D．净租金收入 16、，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。 A：住宅专项维修资金的存储利息
B：利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 C：住宅共用设施设备报废后回收的残值 D：物业服务企业的支出节余
E：利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益
17、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。 A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E．成本法中确定房地产的重新购建价格
18、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。
A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) E：借款合同
19、房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。 A：30日 B：3个月 C：1年 D：2年
E：执行层的组织协调
20、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。 A．低 B．高 C．不变
D．无法判断
21、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。 A．结构 B．构造 C．用途 D．规模 E．档次
22、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】 A：是一种专业意见
B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长
23、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A．一面临街的矩形土地 B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地
24、下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有。
A：混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩
B：干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低
C：影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件 D：在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小
E：徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3个月才逐渐趋于稳定 25、《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。 A．自行拆迁和统一拆迁 B．自行拆迁和委托拆迁 C．统一拆迁和委托拆迁 D．委托拆迁