房屋维修与养护管理

房屋维修与养护管理

物业管理是房地产业的售后服务环节，是对物业业主利益的最大回报，也是促进城市发展和人民生活水平提高的重要途径。房屋维修与养护管理是物业管理的重要环节，为了保证房屋正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等，必须经常地对房屋进行维修、养护。

一、房屋维修与养护的含义和作用

（一）房屋维修与养护的含义

房屋竣工验收交付使用后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制期损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。

（二）房屋损坏的原因

房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。

导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。

1、自然损坏

自然损坏的因素有以下4种：

①气候因素

房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。

②生物因素

主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。

③地理因素

这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。

④灾害因素

主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。

自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。

2、人为损坏

人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况：

①使用不当

由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建；不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。

②设计和施工质量的低劣

这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；有的木结构的木材质量差，或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。

③预防保养不善

有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁落

水设备未能油漆保养，门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养，都可能酿成大祸。

上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。

（三）房屋维修与养护作用

房屋维修与养护是物业管理中的一项基础性工作，在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。

1、从物业自身的角度看

房屋维修与养护的根本任务是保证原房屋的住用安全和使用功能，即提高房屋的完好率，延长其使用寿命，减少资金投入，充分发挥房屋的使用价值。

2、从房地产业的角度看

房屋维修与养护，是房地产开发在消费环节中的延续。搞好房屋维修与养护，有利于房屋价值的追加，可以延缓物业的自然损耗，提高物业的价值和使用价值，从而使物业保值增值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。

3、从物业管理企业的角度看

良好的房屋维修与养护，有利于消除用户置业的后顾之忧，会促进房屋销售和租金的提高，既增加了企业的经济效益，又可树立良好的企业形象，提高物业管理企业在社会上的信誉和在激烈的市场竞争中的竞争力。

4、从使用者和社会的角度看

及时、良好的房屋维修与养护，还有利于逐步改善工作、生活条件，不断满足社会需求和人民居住生活的需要，有利于整个社会的稳定，逐步把城市建成一个环境优美、生活安静、利于生产、方便生活的经济文化中心，保进城市经济的发展和社会主义精神文明的建设。

二、房屋维修养护的原则

（一）“服务”的原则

房屋维修管理人员要转变以前“我管你从”的思想，审固树立为业主服务的意识，端正服务态度，提高服务质量想业主之所想，急业主之所急，认真解决业主、使用人急需解决的房屋维修问题。

（二）“质量第一”的原则

房屋维修管理人员必须树立“质量是企业的第一生命”的思想，遵守房屋维修的有关规范，保证维修材料质量，加强回访，尽力减低返修率。

（三）“区别对待”的原则

区别对待，是指根据业主，使用人的不同要求和标准，对房屋的自用或共用部位进行维修或改造。同时，对不同类型、不同等级标准、不同建筑风格的房屋，应采取不同的维修标准和维修方案。

（四）“经济、合理、安全、实用”的原则

房屋维修要加强维修成本管理，合理使用人力、物力、财力、节约维修成本；制定合理的房屋维修计划和方案；通过房屋维修，使业主使用人使用安全；要从实际出发，因地制宜。因房制宜进行维修，满足业主、使用人在房屋质量和使用功能上的要求。

三、房屋安全与质量管理

房屋安全与质量管理的基本任务就是在房屋的长期使用过程中，通过定期和不定期的组织房屋的质量鉴定与安全检查，随时掌握房屋的质量状况和分布，及时发现房屋的危损状况及隐患，为房屋的合理使用、维护管理、日常养护和计划修缮提供基本资料依据，做好隐患排险工作，以确保房屋完好和住用安全。房屋安全与质量管理包括3个方面的工作：房屋的质量等级鉴定，房屋使用的安全检查，以及危房的鉴定与排险。

（一）房屋的质量等级鉴定

房屋的质量等级，是指区分房屋完好或损坏的程度，也称房屋完损等级。房屋的完损等级以城乡建设环境保护部制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据。根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好损坏程度，房屋完损状况可分为5类：①完好房；②基本完好房；③一般损坏房；④严重损坏房；⑤危险房。房屋的质量等级鉴定，是按统一的标准，统一的项目，统一的方法，对现有整幢房屋所进行的综合性的完损等级评定。房屋质量鉴定的基本任务就是搞清所管的现有房屋的质量状况和分布，为房屋的管理、保养、修缮提供基本资料依据。

（二）房屋安全检查

房屋在长期的使用过程中，由于自然的、人为的各种因素的影响，房屋的各个零部件会受到不同程度的损坏。有的结构损坏到一定程度，就会产生危险点或产生危房，若不及时抢修排险，就可能危及人的生命和财产安全。因此，在房屋的长期使用过程中必须经常组织对房屋的安全检查。

房屋的安全检查是房屋安全与质量管理的一个重要环节，其基本任务就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损状况，发现房屋存在的陷患，及时采取抢修加固和排除险情措施。房屋安全检查的工作特点，有以下几个方面：

1、房屋安全检查是以日常养护检修为基础，是房屋长期使用过程中日常性、随机性、零星性较强的服务性工作。

2、房屋安全检查的侧重点在于弄清房屋的隐患与损坏情况，并以房屋隐患的排除、损坏的修复，以及危房的排险为基本任务的一项基础性工作。

3、房屋的安全检查工作是房屋的管、用、养、修的一个结合点，是制定房屋维修计划，维护房屋正常使用，进行小修养护工作的一项必不可少的前提性工作。

房屋的安全检查按时间间隔划分，可分为定期检查和不定期检查两类；按任务与内容划分，可分为日常性检查、随时抽查和重点检查及普查等类型。

（三）危险房屋管理

确保房屋住用的安全，是房屋维修的最基本的方针与原则。目前我国各个城市中，每年都有相当数量的旧房转化为危房，这些危房严重威胁着人民群众的住用安全。不仅如此，

在一些新建房中，由于设计与施工质量等问题，也有房屋倒塌事故发生。所以，加强城市危房的管理，杜绝房屋倒塌事故的发生，是房屋安全与质量管理中的重点内容。

房地产行政管理部门与物业管理企业，必须切实做好以下几项工作：

1、制定危房鉴定标准

这是一项技术性强、责任重大的工作。危房的划分一定要根据房屋构件损坏范围的大小、程度以及对周围环境、整个房屋的危屋程度而定。一般可以考虑3种情况：整幢危房，指房屋构件大部分均有不同程度的损毁，已危及整幢房屋并有随时倒塌的可能，且已无维修价值，不能通过修复保证住用安全的房屋；局部危房，指房屋大部分结构尚好，只是局部构件受损，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响，只要排除局部危险，可继续安全使用；危险点，指房屋的某个承重构件或某项设施损坏，但对整体还未构成直接威胁，一般可通过维修排除险情。

2、建立健全危房鉴定机构

除有权威性的危险房屋的鉴定机构外，各物业管理企业也应设立房屋安全鉴定部门或指定专业技术人员负责此项工作，依据建设部颁布的《危险房屋鉴定标准》和各地颁布的有关规定，按照初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学分析论证的基础上，确认房屋的建筑质量及安全可靠程度。

3、危房处理措施

根据鉴定情况可按以下4类办法处理：第一，观察使用。适用于采取技术措施后尚能

短期使用，但需随时观察危险程度的房屋。第二，处理使用。适用于采取适当技术措施后解危的房屋。第三，停止使用。适用于已无修缮价值暂无条件拆除，但不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。第四，整体拆除。适用于整幢危险且无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。

四、房屋的日常养护

房屋日常养护是物业管理部门确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，确保安全；及时维修，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度地充分发挥房屋的有效使用功能。

通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的突发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度地延长房屋的使用年限。同时，还要不断改善房屋的作用条件，包括外部环境的综合治理。

房屋日常养护可分为零星养护和计划养护

（一）零星养护

房屋的零星养护修理，指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修，包括：

1、屋面筑漏（补漏），修补泛水、屋脊等。

2、钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃、换纱窗，油漆等。

3、修补楼地面面层，抽换个别楞木等。

4、修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。

5、拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。

6、抽换个别的檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。

7、水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。

8、下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。

9、房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。

日常零星养护项目，主要通过维修管理人员的检查住房和走访业主或住户的随时报修两个渠道来收集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分散，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。零星养护应力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。

（二）计划养护

房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。

因此要管好房子，就不能等到问题出现后再采取补救措施，而应该订立种学的修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。例如：门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右重新油漆一遍；外墙每10年应彻底进行一次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

第二节 物业设备维修与管理

随着建筑现代化的发展和人们生活水平的提高，房屋的设备设施越来越复杂，管理要求越来越高。物业设备的正常运行是物业功能发挥的保障。

一、物业设备的概念及分类

（一）物业设备的概念

物业设备是指附属于建筑的各类设备的总称。它是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。因为，没有物业的附属设备，不仅物业的构成不完整，而且建筑也将无法发挥其应有的功能和价值。

（二）物业设备的分类

物业设备是根据用户的要求和物业的用途而设置的。因此，不同用途的物业，其设备的配置也不相同。随着社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类也日益增多，使用领域不断拓宽。一般来讲，物业设备可以分为房屋建筑卫生设备和房屋建筑电气工程设备两大类。

1、物业建筑卫生设备

具体包括：供水设备，如供水箱、供水泵、水表、供水管网等；排水设备，如排水管道系统、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管、污水处理设施等；热水供应设备，如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等；消防设备，如供水箱、灭水机、消防泵等；燃气设备，如厨房设备、燃气设备等；供暖、制冷和通风设备系统。

2、物业建筑电气工程设备

具体包括：供电设备，如变压器、配电房内设备、楼层配电箱、电表、总开关等；弱电设备，如公用天线电视设备、通讯设备、广播设备等；运输设备，如电梯等；防雷设备，如避雷针、避雷网等。

二、物业设备管理的内容、方式和意义

（一）物业设备管理的内容

不同的物业设备有不同的特点，因此，物业设备管理的内容也各不相同。一般包括以下内容：

1、物业设备的基础资料原理

物业设备的基础资料管理的的主要内容是建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。

（1）设备原始资料档案管理。设备在接管后均应建立原始资料档案。这类档案主要有：

验收文件，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明等；建立设备卡片，应记录有关设备的各项明细资料，如房屋设备编号、名称、类别、规格、技术特征、附属物所在地点、建造年份、开始使用日期等：

（2）重要设备维修资料档案管理。包话：报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业维修管理部门负责保管以备存查；运行记录，值班人员填写的设备运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业管理企业设备运行部门保管好，以备存查；考评材料，定期或不定期地检查记录奖罚情况，先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存；技术革新资料，设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由设备管理部门汇总存查。

2、物业设备的运行管理

物业设备管理的主要内容是：建立合理的运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准）及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对住（用）户进行安全教育，向住（用）户宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。

3、物业设备管理方式

物业设备的维修管理是指根据设备的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。物业设备维修管理的内容包括：设备的定期检查、日常保养与维修制度，维修质量标准，维修人员管理制度等。

（二）物业设备管理方式

物业设备管理工作由房管单位和管理企业的工程部门主管，并有专人负责。设备管理主要有维修管理和运行管理两大部分组成。维修与运行既可统一管理，也可以分别管理。

物业设备维修管理与物业建筑本身维修管理比较起来看，具有自己的特点，那就是一次性投资大，设备使用年限短，灵敏度、精确度要求高。维修工作的好坏将直接影响着设备在运行中技术性能的发挥。所以，加强对设备维修工程的管理，将是一个越来越重要的工作环节。具体的管理措施是：①建立设备管理帐册和重要设备的技术档案；②建立设备卡；③建立定期检查、维修、保养制度；④建立物业设备大、中修工程的验收制度，积累有关的技术资料；⑤建立物业设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度；⑥建立承租户保管房屋设备的责任制度；⑦建立每年年末对物业设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象，应采取必要措施，及时加以解决。

（三）物业设备管理的意义

物业设备的运行和维修管理，是物业管理工作的重要内容之一。具体说它的意义有：

1、物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障

物业设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础。也是影响工业、商业发展和人们生活水平提高的制约因素。物业设备的运行和维修管理的好坏与否，直接影响到房屋住用水平，影响人们生产、生活、学习的正常进行。没有良好的设备运行和维修管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，就不能使人们安居乐业。

2、物业设备管理是延长设备使用寿命，保障设备安全运行的保证。

良好的物业设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并能延长其使用寿命。这是因为，物业设备会因长期使用或自然力的作用等原因而发生磨损、毁坏，如果加强了设备的日常运行管理，就可以辟免因设备使用不当引起的损坏，并保障其安全运行；加强设备的维修管理就可以提高设备性能，排除运行保障，辟免事故发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的保障、增值打好了基础。

3、物业设备管理是城市文明建设的发展和需要

现代化的城市要求物业建筑能达到适用、经济、卫生的要求，避免环境污染，达到人的生存与环境生态的协调与和谐。而这一切都离不开装置在物业建筑物内的设备管理，这些不同种类、不同功能的物业设备经过科学的运行管理和维修管理，不仅体现了城市经济、文化和科学技术发展的水平，而且标志着城市文明的程度。所以说，为了城市文明卫生的建设和发展的需要，也要搞好物业设备管理。

4、物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设

由于物业设备管理是一种开放型的管理，因此，它的好与坏直接可以显示出物业管理的行风好坏、管理服务质量的优劣，以及技术水平的高低，从而反映出物业管理企业形象。因此，搞好物业设备管理，可以促使物业管理企业及时抓住和纠正不良的行风苗头，不断提高管理服务质量和技术水平，从而强化物业管理企业和行业的基础建设，促使物业管理更好地发展。

三、物业设备的保养与维修

（一）物业设备的保养

物业设备的保养是指对设备所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。物业管理企业的设备保养，通常分为日常维护保养、一级保养、二级保养和设备点检等几种形式。

1、日常维护保养

日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性保养工作。它主要包括：定期检查、清洁润滑，发现小故障及时排除，认真做好维护以及必要的记录等工作。

2、一级保养

一级保养是指由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。它主要包括对设备的某些局部进行的解体、清洗、调整，以及按照设备磨损规律进行的定期保养等。

3、二级保养

二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养。

4、设备点检

设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的

检查。

（二）设备的维修工程

设备的维修是指通过修复或更换零件、调整故障、恢复设备原有的功能的技术活动。根据设备的完损情况，其维修可以分零星维修工程、中修工程、大修工程、设备更新与技术改造等。

1.零修维工程

零修维工程是指对设备进行日常的保养、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理。

2、中修工程

中修工程是指对设备进行正常、定期的全面检修，部分解体修理和更换少量的零部件，保证设备能够恢复、达到应有的标准与技术要求，使设备正常运转。更换率一般为10%~20%。

3、大修工程

大修工程是指对设备定期进行全面检修、全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30%。

4、设备更新与技术改造

设备更新与技术改造是指在设备使用达到一年定限以后，针对其技术性能落后、效率低、能耗大或污染日趋严重等情况，通过更新设备，提高和改善设备的技术性能。

四、物业设备管理制度

现代物业管理，其主要内容就是实行专业化的管理。而专业化的管理，就必须建立一整套的管理制度。

（一）岗位责任制

岗位责任制的制定与工程管理的组织形式设置有关，不同的组织形式有不同的岗位职责。但是，各级岗位职责都应包括工程管理的各项工作。具体说有以下几个方面：

1、工程部经理的岗位职责

工程部经理是进行管理、操作、保养、维修，保证设备设施正常运行的总负责人。他的主要职责有：

（1）在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、、规章和制度；

（2）负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态;

（3）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电、油、气等），做好能源的节约工作；

（4）组织人才、物力，及时完成住户提出的请修要求，为住户提供良好的工作、生活条件；

（5）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施；

（6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作；

（7）组织拟定设备管理、操作、维护等各种规章制度和技术标准，并监督执行；

（8）组织员工开展技术业务学习，不断提高员工们的业务和技术水平。

2、各技术专业主管的岗位职责

各技术专业主管是在部门经理的领导下，负责所管班次的组织、管理工作，并负责编制所管专业的保养和维修计划、操作规程及有关的技术资料和图纸，协助部门经理完成其他上级安排的工作。具体说他的职责有：

（1）负责编制所管设备的年、季、月的检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的实施，并检查计划的完成情况；

（2）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关问题，以保证设备经常处于良好的技术状态；

（3）负责制定所管系统的运行方案并审阅运行记录，督导下属员工严格遵守岗位职责，严格执行操作规程，保证设备的正常运行；

（4）组织调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施，以防止同类事故的再次发生；

（5）负责制定所管设施的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，并负责工程监督，以实现“安全、可靠、经济、合理”的目标；

（6）负责组织培训、不断提高下属员工的技术、思想素质以及服务水平；

（7）完成上级交办的其他工作。

3、领班的岗位职责

（1）负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到三干净（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）；

（2）以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制、操作规程、员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

（3）负责本班的日常工作安排和调整，作好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅。

4、技术工人的岗位职责

（1）服从上级的调整和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；

（2）自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程、认真操作，保证安全，文明生产；

（3）努力工作、学习，不断提高思想素质和技术水平，保证优质服务。

5、资料统计员的岗位职责

（1）负责收集、整理、保管工程部各种技术资料及设备档案；

（2）负责本公司各下属单位的各项工作报表的汇总、存档，并定期送经理审阅；

（3）负责能源、材料、人力等各项资源消耗的统计；

（4）完成上级交办的其他工作。

（二）物业设备设施管理制度

对于物业设备设施管理制度主要包括：值班制度、交制度、报告制度、工具领用保管制度等企业各项规章制度。用这些制度来规范员工们的行为，进而提高物业设备设施的管理水平。

1、值班制度

（1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如确因工作需要而临时离岗，则必须符条件的人员替岗，并向其交待离岗的时间和去向；

（2）根据操作规格和岗位责任制的要求，密切注意所管的设备设施的运行情况，并按规定做好有关记录；

（3）如发生设备设施故障，且当班人员一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员；

（4）值班调度人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修；

（5）所有值班岗位必须安排人员值班，并且要求到岗到位。如需调班，则必须上报主管人员同意。值班时的就餐要实行轮换就餐制，并通知同班人员配合；

（6）值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得上级（班长）同意，并按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有称职的人员在工作。

2、接管验收制度

设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要环节，把住这一关，对我们日后的管理和使用有着很重要的意义。因此，在进行房屋设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好房屋设备的接管验收工作，接收好房屋设备的基础资料。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且包括对维修后的房屋设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。

房屋设备的第一次验收初验，在初验时如发现问题应商定解决意见，并确定复检时间。对于经复验仍不合格的应限期解决。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔偿补偿。这类协议必须是设备能够使用、且不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。

3、预防性计划维修保养制度

为了延长设备的使用寿命，防止意外损坏，而按照预定进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措施叫做预防性计划维修保养制度。实行计划性维修保养制度可以保证房屋设备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等状况、充分发挥设备的潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运转效率；实行预防性计划维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期限，降低维修成本，提高维修质量。

实行计划维修保养制度的目的，是保证楼宇与小区的设备能经常保持正常的工作能力，避免设备遭受不应有的磨损、老化、腐蚀等损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特性、规格与使用条件来决定的。

计划性维修保养的措施是：

（1）确定维修及保养工作的类别及内容（由各单位根据设备的实际情况，由工程技术人员制定），具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度、维修保养内容；大修理内容。

（2）设备维修、保养的要求；

（3）开展预防性计划维修保养工作内容和要求，编制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。

（4）大修理计划根据公司（房管部门）设备管理与修理合一的，应采取大集中、维修分散等组织形式。

4、交制度

（1）值班人员做好交前工作，包括按巡查表认真仔细巡查，发现问题及时解决，当班问题尽量不留给下一班，并做好记录和环境卫生工作。

（2）人员提前15分钟时间上岗，办理好交手续；

（3）值班人员办完交接手续方可下班，若人员因故未到，值班人员应坚守岗位，待人员到达并办完手续后才能离开；

（4）除值班人员外，无关人员不得进入值班室。

5、报告记录制度

建立报告记录制度可以让物业经理、技术主管和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。具体内容有：

（1）向班组长报告。发现以下情况时，应向班组长报告：主要设备非正常操作的开、停、调整及其他异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换或修理；维修人员工作去向；维修材料的领用；运行人员暂时离岗。

（2）向技术主管报告。发现下列情况时，应向技术主管报告：重点设备非正常操作的启动 、调整及异常情况；采用新的运行方式；重点设备发生故障或停机抢修；系统故障及

检修；重要零件更换、修理、加工及改造；成批和大件工具、备件和材料领用；员工加班、调班、补修、请假。

（3）向物业经理报告。发现下列情况时，应向物业经理报告：重点设备发生故障或停机修理；影响楼宇或小区的设备故障或施工；系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造；重点设备更新、修理或向外委托加工，设备的增改或向外委托加工；班组长、技术骨干以上人员及班组结构调整。

除了上述设备的管理制度外，还有设备清修制度，设备技术档案资料保存、管理制度，房屋设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户和保管房屋设备责任制度及房屋设备清点、盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。

五、设备和备件管理

保证规格、品种、质量，并且及时、经济、合理的备件供应，是设备维修工作顺利进行的物质基础和后勤保障。

（一）设备备件的种类

根据设备备件用途的不同，可以将备件分为以下四类：

1、常用备件

即设备维修工作中经常使用、需要数量大的零配件。

2、易损备件

即在设备运行中工作频繁、容易磨损或损耗的零部件。

3、事故备件

即为防止设备的关健部位发生故障造成停机而准备的替换零配件。

4、修理备件

即在设备修理中按规定需要定期更换的零配件或套配件。

（二）设备备件管理的内容

进行设备的备件管理时，应依次完成以下工作：

1、编制备件计划，组织备件的采购和订制。

2、掌握设备修理对备件需求的规律和备件的品种、质量要求，搜集市场信息，选购或打制适用的备件。

3、保存、积累设备备件消耗的统计资料，研究备件的品种，质量要求，搜集市场信息，选购或打制适用的备件。

4、控制备件储备定额，保持合理的储备数量；

5、核定备件资金，在保证供应的前提下，压缩奖金占用总额；

6、加速资金周转；

7、搞好备件的仓库管理，提高工作效率。